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* 해제: 계약이 처음부터 없었던 것과 같은 법률효과를 발생시키는 의사표시
* 해지: 계속적인 계약을 장래를 향하여 소멸시키는 의사표시
우선, '해제'부터 알아볼까요?
계약의 해제란 이미 성립된 계약의 효력을 소급하여 소멸시키는 의사표시를 말합니다.
해제가 이루어지면
(1) 성립했던 계약은 처음부터 없었던 것으로 취급되며,
(2) 이미 이행된 부분이 있다면 이행을 받은 당사자는 이행된 부분을 상대방에게 돌려주어야 할 원상 회복 의무를 부담하게 됩니다.
해제의 대표적인 예로 부동산 매매계약의 해제를 들 수 있습니다.
부동산 매매의 경우 부동산을 사는 사람(매수인)은 계약금, 중도금, 잔금을 지급할 의무를 부담하며 부동산을 파는 사람(매도인)은 부동산 등기를 이전해줄 의무를 부담하게 됩니다.
그런데, 매도인이 부동산 등기를 이전해주지 않는다면 매수인은 계약을 해제하여 계약이 애초에 성립하지 않은 것으로 취급되도록 할 수 있어요. 이와 동시에 자신이 이미 매도인에게 지급한 계약금과 중도금, 잔금을 돌려 달라고 청구할 수 있게 됩니다.
그렇다면, 계약의 해지는 무엇일까요? 계속된 계약 관계에서 그 계약의 효력을 장래를 향하여 소멸하게 하는 의사표시를 말합니다. 해지는 계약의 효력을 장래를 향하여 소멸 시킬 뿐이므로 해지의 의사표시가 이루어진다고 하더라도, 계약의 효력은 그때까지는 존속하는 것으로 인정됩니다.
계약의 해지도 해제와 마찬가지로 법정 해지 및 합의 해지로 구분될 수 있으나, 해지는 해제와 달리 계약 당사자 간에 원상 회복 의무가 발생하지 않는다는 차이점이 있습니다.
해지의 대표적인 예로 임대차계약을 들 수 있습니다.
임대차 계약에서 물건을 빌려주는 사람(임대인)은 물건을 상대방에게 제공할 의무가 있으며 물건을 빌리는 사람(임차인)은 임대인에게 사용료를 지급할 의무가 있습니다. 만약 임차인이 임대인에게 사용료를 지급하지 않는다면 임대인은 임대차계약을 해지할 수 있으며 임대차계약은 장래를 향하여 소멸하게 됩니다. 계약이 효력이 장래를 향해 소멸할 뿐이므로 임차인은 자신이 이미 지급한 사용료를 반환 받을 수는 없습니다.
계약의 해제와 해지는 이렇듯 계약의 효력이 과거로 소급하여 소멸하게 되는지 아니면 장래를 향하여 소멸하게 되는지를 기준으로 구분할 수 있습니다.
해제의 경우 원상회복 의무가 발생한다는 점이 해지와 다르므로 이 부분도 기억하시길 바랍니다.